建物を区分登記できる条件は、（１）各世帯が壁、床、天井などで完全に遮断されている（２）玄関が２つある――など、構造上・機能上の独立性があることです。建築予定の２世帯住宅は完全分離型とのことなので、区分登記できる可能性があります。

　建築費用を子世帯の部分は夫が負担し、親世帯の部分は妻が負担して、所有名義もその分け方で区分登記することは可能です。親世帯の部分は親の名義にしなければならないということはありません。妻が親世帯部分の建築費用を負担しているのだから登記名義も妻にする、というのは理にかなっており、当然贈与税の問題も生じません。

　妻名義の建物に両親が住むと贈与とみなされるか、という点を考えます。親所有の土地の上に子世帯の夫婦名義で家を建てるので、子世帯の夫婦は親から土地を借りている形になります。土地を借りているということは、地代や権利金などが発生しますが、子世帯は地代などを支払わないでしょうから、土地の使用貸借に当たります。一方、妻の所有する建物に両親が住んでいても、両親家賃を支払うことはないでしょうから、建物の使用貸借と考えられます。使用貸借であれば、贈与税が課されることはありません。

　ただし、親の相続が発生すると、土地は相続税の対象となります。そのときは、貸宅地の評価ではなく、自用地としての評価になります。詳しくは、最寄りの税務署などにお問い合わせください。

[ 2010/9/15 掲載]