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住宅最前線 こだわリポート

業界紙出身のベテラン記者・牧田司氏による分譲戸建てやハウスメーカーの新製品情報。愛情あふれた辛口コメントに注目です。本コーナーの記事内容に対するお問い合わせは「RBAタイムズWeb版」までお願いします。

“玉石混交”の分譲戸建ての「質」とは何か

プレ協の先導性と共に考える

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 プレハブ建築協会(プレ協)が10月30日、「住生活向上推進プラン(2011~2015年度)」の総括と、総括を踏まえた「住生活向上推進プラン2020」を発表した。また、「環境行動計画エコアクション2020」の2015年度実績報告と、2016年度改訂版を発表した。


 「住生活向上推進プラン」ではこれまでの成果を踏まえ、「住生活向上推進プラン2020」ではより各施策の進捗状況が把握できるように「成果把握指数」を設定。工業化住宅の先導性・優位性がアピールできるような水準を目指す。


 例えば、戸建て住宅の住宅性能表示取得率は65%(2015年)から80%(2020年)へ、入居アンケート総合満足度は70%から80%へ、ZEH供給率は15.7%から70%へ、居住段階CO2排出量削減率は30.9%から60%へそれぞれ引き上げる。


 「環境行動計画エコアクション」では、今年発表された「住生活基本計画」で「住宅ストックビジネスの活性化」「健康増進住宅の推進」が掲げられたことから行動計画を見直し、社会課題により積極的に取り組んでいくとしている。


 具体的には、家庭部門の長期的なCO2削減に向けZEH供給率を70%以上、ストック住宅におけるCO2削減貢献量を2015年比1.25倍以上、森林生態系の保全に配慮した木材利用を徹底するとしている。


◇     ◆     ◇


 プレ協の一連の取り組みは間違いなく「工業化住宅の先導性・優位性」を示していると思う。


 しかし、プレハブ住宅の全住宅に占める着工割合は平成27年で15.8%だ。ここ数年は15%前後で推移している。このシェアが高いのか低いのか、記者は判断材料を持たないが、圧倒的な多数派の軸組工法も含めてCO2削減など社会的課題により積極的に取り組まなければならないのはいうまでもない。


 ここでは記者の取材フィールドである分譲戸建てについて考えてみたい。


 まず、“玉石混交”といわれる分譲戸建て市場でプレハブ住宅はどのような位置を占めるのかについて。プレ協が配布した資料には「会員各社が(2015年度に)新規供給した建て売り分譲住宅4,758戸(前年比237戸)のうち、緑化に配慮した住宅は1,572戸(前年比541戸減)となり、供給率は33.0%(前年比13.7ポイント減)であった」とある。


 会員会社とは旭化成ホームズ、サンヨーホームズ、積水化学工業、積水ハウス、大和ハウス工業、トヨタホーム、パナホーム、ミサワホーム、ヤマダ・エスバイエルホーム、レスコホームの10社だ。建て売り分譲戸数には軸組工法や2×4工法は含まれないが、仮に含めても7,000戸くらいだと思われる。


 国交省のデータによると2015年度の分譲戸建ての着工戸数は126,235戸となっている。着工戸数=供給戸数ではないが、近似値としては3.8~5.5%くらいだ。わが国を代表する、あるいは世界的な戸建てメーカーの建て売り分譲住宅のシェアが極めて低いことがわかる。


 他の軸組工法や2×4工法を多く手掛けるポラス、三井不動産レジデンシャル、ナイス、野村不動産、住友不動産、ケイアイスター不動産などを含めてもせいぜい1万数千戸くらいだ。


 その一方で、グループ6社で年間約4万戸(1日に約100戸)の建売住宅を販売する軸組工法が中心の飯田グループホールディングスが存在する。シェアは約31.7%で、トヨタが国内の自動車業界の売上高シェアが約40%だから、飯田グループの強さがわかるはずだ。つまり、ひとことで言えば、“1強多弱”の様相を呈しているのが建売住宅市場だ。


 数を競う時代ではないから、この数値はさほど問題ではない。問題は質だが、これがようとしてわからない。


 建築基準法に違反していないはずだが、昔のいわゆる“ミニ開発”の十中八九は違法建築だったし、10数年前までは検査済証の交付を受けていない建築物(建売住宅とは限らない)は過半に達していた。


 最近は、建基法の適用厳格化、住宅性能表示制度などでずいぶん改善されてきているが、それでも質を測るモノサシはあるようでない。


 住宅性能表示制度もそうだ。この制度は設計段階と建設段階に分かれており、しかも任意なので普及率はここ数年20%に満たない数値で推移している。記者は平成12年に発足した当時からこの制度を、やや乱暴な言い方だが“劣悪なものを含めてお墨付きを与えるもの”として疑問視していたが、住宅の基本的な質である広さや間取り、使い勝手などは全く考慮されていない。「設計」と「建設」の2段階に分かれているのは、「設計」だけでは「安心」できないとも受け取れる。


 このほか、質を測るモノサシは長期優良住宅やCASBEE戸建、環境性能表示、環境共生住宅認定などもあり、それぞれ法律に齟齬(そご)はないと言われるが、消費者にとってとても分かりづらい。最近はインスペクションもある。


 全てではないが、これらの制度に係る費用は基本的には価格に反映される。各制度を見直し、あるいは統合してわかりやすい制度にしてほしい。先導的なものについては単なる“お墨付き”ではなく、より分かりやすいインセンティブを与えるべきだ。


[2016/11/4 提供:RBAタイムズWeb版]

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RBAタイムズ 牧田司

第三企画(東京・新宿)が発行する住宅・不動産業界情報紙「RBAタイムズ」編集長。記事の大半を自身で取材・執筆している。月1~2回の紙面発行に加え、「RBAタイムズWeb版」で随時ニュースを配信中。紙面は住宅・不動産業界の親睦と発展を目的に業界関係者に無料配布しているが、広告を一切掲載せず、(第三企画も含めた)特定企業の利害にとらわれない編集方針をとっている。


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