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業界紙出身のベテラン記者・牧田司氏による新築マンションのモデルルーム訪問記。愛情あふれた辛口コメントに注目です。本コーナーの記事内容に対するお問い合わせは「RBAタイムズWeb版」までお願いします。

「プライムパークス品川シーサイド」 資産性アピール、多様なニーズ開拓

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「プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー」完成予想図

 京急電鉄などが3月下旬に分譲する「プライムパークス品川シーサイド」を見学した。駅からペディストリアンデッキで結ばれる徒歩3分の 「ザ・タワー」〔資料請求する〕 (817戸)と、駅から徒歩5分の 「ザ・レジデンス」〔資料請求する〕 (335戸)からなる全1,152戸の大規模マンション。来場者はすでに1,500組を超え、第1期分譲としては記録的な約400戸に上る予定だ。


 「ザ・タワー」は、東京臨海高速鉄道りんかい線品川シーサイド駅から徒歩3分、品川区東品川4丁目に位置する29階建て全817戸(他にゲストルーム3室、コンビニ、保育施設などあり)。専有面積は53.38~111.18平方メートル、予定価格は3,900万円台~15,000万円台(予定最多価格帯6,300万円台)、坪単価310万~320万円。竣工予定は2019年2月下旬。売り主は同社(事業比率50%)のほか大和ハウス工業(同25%)、三菱地所レジデンス(10%)、総合地所(同10%)、京急不動産(同5%)。施工は長谷工コーポレーション。


 品川シーサイド駅と建物をペディストリアンデッキで結び、敷地内に保育施設を設置し、また災害時には緊急避難場所として地域に開放するスペースを設けることで容積率の緩和(300%から590%)を受けている。建物は免震構造。


 標準階の住戸は30戸、27・28階が26戸、29階が22戸。50平方メートル台が100戸強、60平方メートル台が約440戸、70平方メートル台が約80戸、80平方メートル台以上が約200戸。コンパクトタイプが多いのが特徴。リビング天井高は標準階が2550ミリ、27階以上が2650ミリ。


 「ザ・レジデンス」は、東京臨海高速鉄道りんかい線品川シーサイド駅から徒歩5分、品川区東大井1丁目に位置する15階建て335戸(ほかにゲストルームなどあり)。専有面積は45.71~89.73平方メートル、予定価格は3,500万円台~8,800万円台(予定最多価格帯5,800万円台)、坪単価は285万円。売り主は同社(事業比率55%)、三菱地所レジデンス(同35%)、大和ハウス工業(同10%)。施工は長谷工コーポレーション。


 こちらも40平方メートル台を26戸、50平方メートル台を49戸設け、単身者・DINKS、投資需要を想定したプランを多く設けているのが特徴。


 マンションギャラリーの京急不動産販売部・橋本昌彦氏は、「当社グループは品川駅での再開発計画もあり、沿線の開発強化を図る第1弾のマンション。来場者は1,500件超。最近は毎週50~100件。手ごたえ十分。第1期分譲は『タワー』が約300戸、『レジデンス』が約100戸。本音でいえば『タワー』だけで昨年の最多供給を記録した『東京王子』の320戸を超えたかった」と話している。


フォレストゲート

◇     ◆     ◇


 最初に坪単価から。近隣の物件を参考に、坪300万円をはるかに突破するようだと苦戦は免れないと読んだ。


 いくつかの壁が立ちはだかるからだ。その第一の壁は、先に竣工完売した三井不動産レジデンシャル「パークホームズ豊洲 ザ レジデンス」690戸の売れ行き。坪単価324万円で完売まで2年かかっている。坪300万円の壁は厚い。


 そして、競合するかどうかはともかく、これから分譲される「晴海」の三井不動産レジデンシャルなどの「パークタワー晴海」(1,076戸)、「有明」の住友不動産「(仮称)東京ベイトリプルタワー」(1,539戸)の動向を考えた。「有明」は坪300万円をはるかに突破するはずで比較にはならないが、「晴海」は想像していたより安く坪単価は330万円くらいに収まる模様だ。これも壁になる。


 街のポテンシャルはどうか。品川シーサイドは駅前にマンション2棟が建っているが、オフィスビルが林立し商業施設が乏しいのが難点だ。


 それに戸数の壁も大きいと考えた。京急と積水で1,739戸もある。高値競争したら共倒れに終わると見た。


 橋本氏から説明を受け単価設定に納得した。単価上昇には専有を圧縮してグロスを抑え、資産性をアピールして単身者・DINKS・投資用需要を取り込もうという狙いだ。これは吉にでると見た。


 改めて書く積水ハウスの物件との住み分けもできている。双方が申し合わせたわけではないだろうが、積水の物件は60~70平方メートル台しかなく、面積的に競合するのは587戸のみで、半分以上は積水より狭いか広いかだ。施工はともに長谷工だが、商品企画はまるで異なる。


「ザ・レジデンス」完成予想図

◇     ◆     ◇


 販売事務所の設営とシアターなどもよくできている。ハウスエージェンシーの京急アドエンタープライズがコーディネートしたもので、堅いイメージの電鉄会社のマンションとはとても思えないおしゃれなものだ。


 販売事務所のエントランスは長いトンネル仕立て。床は白のタイル、壁には淡いブルーのモザイクタイル。そこを潜り抜けるとやはり白が基調で、ソファなどは淡いブルー。床のアッパーライトと天井のダウンライトに包まれた空間は浮遊感が漂い、異次元の世界に迷い込んだような感覚を覚え、場所を間違えたのではないかとさえ思った。


 白のツーピース姿の女性3人が出迎えてくれた。黒のアクセントモールが美しい。襟元には鮮やかなブルーのコサージュ。全体の演出が「未来シップ」がコンセプトのようで、記者はまんまとその狙いにはまり込んだ。


 シアターは品川の過去-現代-未来を船に乗って旅するドラマ仕立てになっている。リニア新幹線の始発駅となり、京急グループの西口開発も控える将来性を巧みに表現している。


 住戸はインナーフレームのため柱・梁型が出ており、設備仕様はそれほど高くないが、その難点を吹き飛ばす可能性もあると見た。


「プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー」の間取り図を見る/資料請求する(無料)
「プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス」の間取り図を見る/資料請求する(無料)


販売事務所(実際はものすごくきれい)

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[2017/3/14 提供:RBAタイムズWeb版]

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RBAタイムズ 牧田司

第三企画(東京・新宿)が発行する住宅・不動産業界情報紙「RBAタイムズ」編集長。記事の大半を自身で取材・執筆している。月1~2回の紙面発行に加え、「RBAタイムズWeb版」で随時ニュースを配信中。紙面は住宅・不動産業界の親睦と発展を目的に業界関係者に無料配布しているが、広告を一切掲載せず、(第三企画も含めた)特定企業の利害にとらわれない編集方針をとっている。


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