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住宅最前線 こだわリポート

業界紙出身のベテラン記者・牧田司氏による新築マンションのモデルルーム訪問記。愛情あふれた辛口コメントに注目です。本コーナーの記事内容に対するお問い合わせは「RBAタイムズWeb版」までお願いします。

緑が面でつながる一等地 「ザ・パークハウス白金二丁目タワー」

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「ザ・パークハウス 白金二丁目タワー」完成予想図

 三菱地所レジデンス(事業比率70%)と野村不動産(同30%)は2月23日、 「ザ・パークハウス白金二丁目タワー」〔資料請求する〕 の報道陣向けモデルルーム内覧会を開いた。立地が最高なうえ設備仕様レベルが高く、人気は必至。坪単価は最低で650万円と見た。


 物件は、東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線白金台駅から徒歩5分、同白金高輪駅から徒歩6分、港区白金2丁目に位置する27階建て全172戸。専有面積は56.23~185.28平方メートル、価格は未定だが、坪単価は記者予想で650万~680万円と読んだ。竣工予定は2018年5月下旬。施工は竹中工務店。販売は3月下旬。


 現地は、シェラトン都ホテルの対面で、元竹中工務店の福利厚生施設跡地。敷地北側にある三菱商事の迎賓館の建て替えと一体として開発したため本来の建物の絶対高さ40mを100mにまでしたのが特徴。その後背地には旧服部金太郎邸があり、その奥には聖心女子学園の緑が広がる。敷地南側の都ホテルの奥は八芳園、明治学院大キャンパスがあり、緑が面として広がる白金の一等地にある。


 建物は免震工法を採用。敷地内にあった高さ約27mの既存樹を残し、約900平方メートルの庭園も整備。国内初のドイツ製の型枠(ゴム製)を使って本物の岩肌のような表情があるコンクリート躯体(くたい)を外装として演出。


 また、羽田市場「超速鮮魚」による鮮魚宅配サービスも行う。


エントランスホール

眺望イメージ図

◇     ◆     ◇


 相当力が入っている物件だ。モデルルームを見る前は、今の市況を考え、坪単価を630万円と予想した。しかし、モデルルームを見て、販売担当者の説明を聞いて最低で坪650万円に上方修正した。


 南側の都ホテル側の眺望はもちろんだが、敷地北側に面した住戸の眺望も引けをとらないうえ、設備仕様レベルは極めて高いからだ。取材のメモをなくしてしまったので具体的には書けないが、例えば床暖房。リビングは当たり前だが、居室とキッチンにも採用している。ドレッシングルームは男女セパレート型だ。天井高はキッチンも含め約2.7m確保している。


 いま都心の高額物件では、三井不動産レジデンシャル「パークコート一番町」「パークコート浜離宮ザ タワー」、東京建物「Brillia Tower代々木公園CLASSY」が人気・話題になっているが、まず負けない(「一番町」とは需要層が異なる)。最上階の185平方メートルの住戸が5億5,000万円台(坪981万円)になる模様だが、これは安すぎる。最上階は4戸構成だが、1戸にして40億円でも売れるのではないかと本当に思った。


 ただ、平均で坪単価700万円となるとどうか。700万円にはならないと読んだ。


◇     ◆     ◇


 建物の高さを100m確保できた要因は以下の通り。


 北側の三菱商事のゲストハウス敷地単体の許容容積率:300%…(1)
 ザ・パークハウス白金二丁目タワー敷地単体の許容容積率:400.29%…(2)
 加重平均すると両敷地を合わせた敷地全体の許容容積率:338.81%…(3)


 一団地認定を取得することで、(1)(2)それぞれ1.5倍まで容積率をUPさせることができるが、敷地全体の許容容積率は(3)以下のままにしなければならない。


 今回の場合、北側のゲストハウスがほとんど容積を消化していないため、(2)を1.5倍にした600.43%まで許容容積率を増やすことができ、この規模の建物を建てることができるようになった。


この物件の間取り図を見る/資料請求する(無料)


ラウンジ

庭園

[2017/2/23 提供:RBAタイムズWeb版]

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RBAタイムズ 牧田司

第三企画(東京・新宿)が発行する住宅・不動産業界情報紙「RBAタイムズ」編集長。記事の大半を自身で取材・執筆している。月1~2回の紙面発行に加え、「RBAタイムズWeb版」で随時ニュースを配信中。紙面は住宅・不動産業界の親睦と発展を目的に業界関係者に無料配布しているが、広告を一切掲載せず、(第三企画も含めた)特定企業の利害にとらわれない編集方針をとっている。


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