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住宅ねっと相談室 あらかると

マンション管理組合や自治会、近隣のトラブルなど、読者から寄せられた相談に建築士やFP、弁護士ら専門家が回答します(この連載は終了、新たな質問の受け付けも終了しました)

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QUESTION

マンション敷地が区画整理の対象に

(埼玉県 40歳代 会社員 男性)

 現在住んでいるマンションの敷地の一部が、区画整理事業区域に指定されました。道路拡張のため提供してほしいということです。


 敷地が減ることになりますが、住宅ローンを組んでいる金融機関からクレームが来ることは無いのでしょうか。


 管理組合の理事たちは、賛成してくれるように住民を説得しているようです。私が反対しても賛成者が多ければ通ってしまうのでしょうか。


ANSWER

決まれば反対者も強制的に参加

(住宅ねっと相談室カウンセラー 司法書士 石田 光廣)

 状況の詳細が分かりませんので、一般論でお答えします。


 土地区画整理事業は、指定された地域一帯の土地の区割りを整理して、防災面も含め、安全で生活しやすい環境に作り直すことを目的とします。たとえば、曲がった道をまっすぐにしたり、狭い道を広くするなどです。農地を宅地化した際に、農道に沿ってその都度開発してきたものを、住宅地や商業地として整備し直すといったことがよくあります。


 一定の土地の交換や提供が伴いますが、単純に敷地が減ったぶん損失を被るということはありません。通常、敷地面積が狭くなる代わりに容積率が緩和されたり、街としての価値が上がるぶん、土地の価値も上がると考えられます。


 したがって、不動産価値としてマイナスになることは少なく、かえってプラスになるというケースがほとんどです。住宅ローンの抵当権者にとっても悪い話では無いと思われます。


 次に、マンション内でどのような決議がいるかですが、一応、処分行為に当たると思われますので、区分所有者全員の承諾が原則必要です。一人でも反対する方がおられたら、そのマンションの管理組合としては同意できないことになります。


 だからと言って反対する地権者の土地は計画に入れられないということではなく、地域全体で計画が成立した場合、反対者も含めた全地権者が強制的に計画に参加しなければなりません(土地区画整理法第25条参照)。そうでないと、区画整理の意味がありませんから。


<参考>土地区画整理法
(組合員)
第二十五条 組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員とする。


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[ 2015/7/2 掲載]

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住宅ねっと相談室カウンセラー 司法書士 石田 光廣

 『相続のたびに“まち”が壊されていく!』。これが長年のまちづくり研究で分かったことです。不動産や住宅は、経済資源ではありません。国家の重要なインフラです。秩序ある不動産の継承は、「まちづくり」の原点です。皆さんに正しい知識をもっていただいて、暮らしやすい社会を実現したいですね。こんな思いから司法書士になりました。


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