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住宅ねっと相談室 あらかると

一戸建ての新築時や居住中の疑問・トラブルなど、読者から寄せられた相談に建築士やFP、弁護士ら専門家が回答します(この連載は終了、新たな質問の受け付けも終了しました)

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QUESTION

実家を二世帯住宅にリフォーム。将来の相続トラブルが心配

神奈川県 50歳代 会社員 女性

 父、母、私(未婚)の3人で暮らしている戸建て住宅をリフォームして二世帯住宅にする話が進んでいます。1階に父・母・私、2階に弟一家が住む計画です。玄関を2つ設け、1階と2階を完全に分離した区分所有建物にしようかと考えています。1階を父名義、2階を弟名義の区分所有にした方が今後のトラブルがないかと思うからです。


 将来、父や母が亡くなった後も、私は二世帯住宅にした家の1階に住み続けたいと希望しています。しかし、私には弟のほかにお嫁に行った妹が1人いて、両親亡き後、相続などの問題が起こるのではと危惧しています。3人で揉めずに、弟は2階に、私は1階に住み続けられるようにするには、どのようなことに注意すればいいのでしょうか?


 父はすでに遺言書を書いていますが、「土地、家屋、預金などすべての資産を妻に委ねる」と書いてあるだけだそうです。


ANSWER

二世帯住宅は共有者全員の相続対策が重要

住宅ねっと相談室カウンセラー 司法書士 石田 光廣

 二世帯住宅の相続対策で一番重要なことは、実際に居住する人と不動産の所有権を一致させることと、それが将来的にも維持される対策を取ることです。二世帯住宅を区分所有建物として登記する場合、一見それぞれの階部分を単独で所有する形になりますので安心と思われがちですが、切り離すことができない構造物である以上、単なる共有状態と同じです。また、敷地の土地についても同様です。


 相談者の場合、仮に、二世帯住宅に改築して区分所有建物にし、土地はお父様の名義のままで、建物1階部分をお父様の名義、2階部分を弟さんの名義にしたとします。現在のお父様のご遺言のままでは、土地と1階部分がお母様の名義になり、その後、お母様が亡くなった後は土地と建物1階部分が兄弟3人の共有状態となります。


 そこで、不動産の部分についてのみお父様のご遺言を作り変えてもらい(あるいはお母様に遺言書を作成してもらい)、土地は、相談者(長女)と弟さんの共有にし、建物1階部分は相談者(長女)が相続するようにします。


 忘れてならないことは、相談者の相続対策です。何もしなければお母様の相続のときと同様、土地と1階部分が兄弟の共有状態になりますので、相談者も遺言書を作成し、土地と建物1階部分を弟さんまたは弟さんのお子さんに渡るようにしてはどうでしょうか。妹さんには、不動産以外の資産を相続してもらうようにできれば理想的です。


 つまり、最終的には、土地建物全体を弟さんのお子さんのうち実際に住まう方に集約してあげることです。


 区分所有建物は、権利を分けられるので一見、合理的に思われがちですが、土地の権利と合致させる対策が必要ですし、また、将来建て直す時に対応できるようにしなければなりませんので、共有者全員が意思を統一して承継手続きをとることが重要です。


 下記の相談事例も参考にしてみてください。


 [関連記事] 二世帯住宅の相続対策


[ 2013/12/12 掲載]

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住宅ねっと相談室カウンセラー 司法書士 石田 光廣

 『相続のたびに“まち”が壊されていく!』。これが長年のまちづくり研究で分かったことです。不動産や住宅は、経済資源ではありません。国家の重要なインフラです。秩序ある不動産の継承は、「まちづくり」の原点です。皆さんに正しい知識をもっていただいて、暮らしやすい社会を実現したいですね。こんな思いから司法書士になりました。


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