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住宅ねっと相談室 あらかると

土地の購入時や居住中の疑問・トラブルなど、読者から寄せられた相談に建築士やFP、弁護士ら専門家が回答します(この連載は終了、新たな質問の受け付けも終了しました)

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QUESTION

貸している土地が無断で転貸されていた。取り返したい

(大阪府 50歳代 主婦)

 戦後のどさくさの時代に、亡くなった祖父が家を失くされて困っていた方に敷地の一部を貸してあげていました。土地は10坪ほどでその方は平屋を建てて住まわれていました。契約書のようなものはありません。


 ところが、30年ほど前から、うちに無断で別の人に転貸しています。転貸者は現在、スナックとして使っています。そのスナックのママさんから話を聞くと月10万円で借りているそうです。うちのもらっている地代は月1万5000円です。あまりに差があるのと、勝手に転貸していることに今更ながら腹立たしくなり、返してもらいたいと思います。


 法律的に返してもらうことはできないでしょうか。ちなみに、今の借地人は、最初に借りた方が亡くなっているため、その息子さんです。よろしくお願いします。


ANSWER

残念ですが、無断転貸には当たりません

(住宅ねっと相談室カウンセラー 弁護士 柴田 亮子)

 地代と上物の家賃との差に対するご不満の声は、確かによく聞くところです。


 今回のケースでは、土地賃貸借契約についての契約書はないようですが、地代を長年にわたり受け取っていたという事実から、土地賃貸借については合意があると考えられます。そして、借り主には借地権が認められ、その上に建物を建てることができます。


 そこで、現在問題となっているのは、あくまで土地ではなく建物の無断転貸です。この建物の所有者はあくまで借地権者であり、借地権に基づいて自分が建てた建物を人に貸しているわけですから、土地の所有者の承諾は必要なく、土地の無断転貸にはあたりません。したがって、無断転貸を問題にすることは難しいと考えます。


 考えられることとしては、一つは地代の増額請求です。地代が近隣の相場とかけ離れているような場合は、裁判所に調停を求めることなどが考えられます。


 もっとも、地代の延滞など契約更新を拒絶する理由が見つかれば土地の返還請求も可能です。具体的な事案によって対応策が異なりますので、法律相談を受けられることをお奨めします。


[ 2014/2/20 掲載]

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住宅ねっと相談室カウンセラー 弁護士 柴田 亮子

建築訴訟を中心に活動していくつもりです。皆さんと一緒に、この相談室を通じて勉強していければと思っています。


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