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住宅ねっと相談室 あらかると

マンション購入時や居住中の疑問・トラブルなど、読者から寄せられた相談に建築士やFP、弁護士ら専門家が回答します(この連載は終了、新たな質問の受け付けも終了しました)

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QUESTION

マンション駐車場の天井から水漏れ

(東京都 60歳代 女性)

 築37年、54戸の分譲マンションに住む者です。地下駐車場の天井(建設時の瑕疵で鉄筋のかぶりが不足し、鉄筋がむき出しになっていたため、さびを落として補修)を最近耐震補強工事の一環として実施しましたが、その天井の数カ所から水滴が常時かなり落ちてきて、雨降りの時は水溜りが出来ています。


 天井には、排管などが張りめぐらされており、単なる結露か水漏れか判断出来ません。7000万円近く借り入れて、10月ごろから大規模修繕工事(外壁塗装や給排水の更新等)を実施する予定です。


 工事実施前に原因を確かめ対策を決める必要があると思いますが、30年以上も独裁の理事長で我々の意見は余り聞き入れてもらえません。


 単なる結露なら躯体への影響は心配ないのでしょうか?


ANSWER

構造耐久力に関係する可能性も

(住宅ねっと相談室カウンセラー 一級建築士 荒尾 博)

 漏水でもコンクリートの場合、染み出るのに時間がかかるなど、その原因究明は単純ではありません。時間帯で漏水の量が変わるのか? 漏水は、天井だけからか? 内壁からはどうか? 内壁と床の境目当たりではないか? さび色の水ではないか? など調査項目を決めて一つ一つ検証してみる必要があります。


 確かに断熱材が使われていないことで結露する可能性もありますが、これも冬季とか梅雨など特定の時期が多く、結露独自の特徴があるはずです。


 検証ですが、例えば時間帯や曜日、季節、天候などの要因を潰していくのですが、合わせて図面など照合して、可能性を推察調査することになります。


 また、給水管からの漏れであれば水道使用量をチェックする必要があります。排水管の漏れでは1カ所ずつ流して様子を見るなどして特定していく必要があります。また、水質を調べ、含まれる不純物から推定することもあります。 


 水漏れの程度問題もあると思いますが、目立つ現象だということであれば、構造全体の耐久性に大いに関係のある問題だと思いますので、理事会などで検討依頼する必要があると思います。大規模修繕前でもありますから、理事会は議題に挙げて検討する義務があると思います。


 理事会が動かないのであれば、監事召集または5分の1以上の区分所有者召集で臨時総会を開催し、問題を所有者全員で検討できる環境を作ってください。


[ 2011/9/15 掲載]

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住宅ねっと相談室カウンセラー 住まい創りのプロデューサー 荒尾 博

一級建築士、FP(ファイナンシャルプランナー)、インテリアプランナー、ビル管理士、横浜市木造住宅耐震診断士、神奈川県福祉のまちづくりバリアフリーアドバイザー、民間地震対策研究会主幹会員、地震防災と高齢社会住環境に興味あり。


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