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住宅ねっと相談室 あらかると

賃貸住宅の入居・退去時や居住中の疑問・トラブルなど、読者から寄せられた相談に建築士やFP、弁護士ら専門家が回答します(この連載は終了、新たな質問の受け付けも終了しました)

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QUESTION

賃貸住宅の敷引き特約について

(神奈川県 20歳代 学生 男性)

 2年前に家賃5万円程度(この地域では相場通りの金額)の賃貸マンションに入居して、来年2月に退去予定です。


 入居の際、敷金として家賃3カ月分にあたる15万円払っているのですが、改めて契約書を見てみると、「敷引き方法で契約しており、退去の際に丸々15万円引かれる」旨が書いてありました。さらに契約書には、「乙(借り主)の故意・過失による損傷に関しては、別途補修費を控除する」ということも書いてあります。


 そこで質問です。


 (1)この場合、敷引き金の金額は妥当なのでしょうか?
 (2)故意過失による損傷に関しては、いわゆる敷引き額の対象外になるのでしょうか?
 (3)ハウスクリーニング代は、敷引きとは別にとられるのでしょうか?


 よろしくお願いします。


ANSWER

敷引き特約の有効性

(住宅ねっと相談室カウンセラー 司法書士 石田 光廣)

 賃貸住宅に関しては、更新料、礼金制度の問題に次いで「敷引き特約」が話題になっています。敷金のうち原状回復に充てる金額を始めから予定しておく特約で、もともと関西圏で始まった方式です。今回、神奈川県から相談が寄せられたということは、関東圏にも広がっているのでしょうか?


 更新料や礼金が(地域差はあるものの)昔からの慣習として続いているのに対し、敷引き制度は、比較的近年の問題だと思います。つまり、最近の借り主は、部屋を汚しても平気な人も少なくないのに、入居時は部屋がきれいでないと入りたがらない人がいるため、家主の原状回復費用の負担が重くなりがちということから採用されるようになりました。とはいえ、きれいに使って退去する借り主には迷惑なことで、消費者にとって不利な契約と言わざるを得ません。


 ただし、裁判等で問題となるのが、契約書の存在です。たとえ不利であっても、当事者が納得して契約しているのだから、国家機関が介入できるのは、その額が常識の範囲を超えているといっても過言ではない場合に限られるということになってしまいます。


 とは言え、多くの賃貸住宅の借り主は、退去する時に初めて契約書をしっかりと読み直すのが現実ですから、とても理解して契約した(ハンコを押した)と言えないのが実態だとも思います。


 さて、前置きは以上として、まず(1)についてですが、過去の裁判例から判断して、敷引き額15万円は前述の「その額が常識の範囲を超えているといっても過言ではない場合」にあたると言うのはなかなか簡単ではないと思われます。これに関しては、正解があるものではありませんので、いろんな法律家や不動産関係者に意見を聞いてみましょう。どうしても納得ができないのであれば、裁判所に判断してもらうという方法もあります。


 次に(2)についてですが、契約書の文言の意味合いが今ひとつ明確ではありません。したがって、故意・過失による損傷の原状回復費は、敷引き特約が無くても借り主負担が原則ですので、この条項を、「その該当額が15万円を超えた場合は追加分を請求できる」と解釈して交渉してみましょう。つまり、故意・過失による原状回復費用が15万円を超えない限り、それ以上の追徴は無いという主張です。


 最後に(3)についてですが、国土交通省の賃貸住宅の原状回復に関するガイドライン(インターネットでも入手可)によれば、ハウスクリーニング費用は、本来家賃に含まれているから改めて原状回復として借り主に負担させるべきではない、としています。したがって、国土交通省のガイドラインを持ち出して拒否してください。もっとも、これも契約書の中にうたっていれば、先の理由でトーンダウンしてしまいますが。


 このような情報と考え方を踏まえたうえで、泣き寝入りしたくない場合は、交渉または裁判制度の利用をしてください。少なくとも、交渉(お願いも含め)はタダです。


 そして、次に賃貸住宅を探す際は、しっかりと契約書を読んでから契約して下さい。また、分からないことがあれば、契約を延期してまで専門家に聞くぐらいの勇気と行動力を持ってください。業界指導では、契約日の数日前までに契約書を渡すようになっていますから、当日まで見せてくれないような不動産業者に遠慮する必要はありません。


[ 2012/11/29 掲載]

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住宅ねっと相談室カウンセラー 司法書士 石田 光廣

 『相続のたびに“まち”が壊されていく!』。これが長年のまちづくり研究で分かったことです。不動産や住宅は、経済資源ではありません。国家の重要なインフラです。秩序ある不動産の継承は、「まちづくり」の原点です。皆さんに正しい知識をもっていただいて、暮らしやすい社会を実現したいですね。こんな思いから司法書士になりました。


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