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住宅ねっと相談室 あらかると

住宅に関係する税金やローンの疑問・トラブルなど、読者から寄せられた相談に建築士やFP、弁護士ら専門家が回答します(この連載は終了、新たな質問の受け付けも終了しました)

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QUESTION

夫婦で住宅ローン減税を受けるには

(兵庫県 40歳代 会社員 女性)

 現在、築10年の中古マンションを夫婦で購入することを考えています。


 共働きですので、夫も妻もそれぞれ住宅ローン控除を受けたいと思っております。この場合、夫婦が別々にローンを組み、抵当権も別々に設定しなければいけないのでしょうか。それとも夫の名義で借り入れをし、妻である私が連帯保証人になれば、適用を受けられるのでしょうか。


 借入予定額は計3000万円。頭金は2人で出し、マンションの名義は共有にするつもりです。実質夫婦同額出資で購入する場合の節税対策をお教えください。


ANSWER

契約方式に注意

(住宅ねっと相談室カウンセラー 税理士 松下 明夫)

 共稼ぎ夫婦が住宅ローンを利用する場合、次の3つのパターンが考えられます。


(1)一方が全額借りて、一方が連帯保証人になる
(2)夫婦別々に契約する(例えば、夫が1500万円、妻が1500万円それぞれ借りる)
(3)夫婦が連帯債務者として契約する(夫婦連帯で3000万円借りる)


 夫婦2人とも住宅ローン控除を受けるには、(2)か(3)しかありません。(1)の連帯保証では、一方の借主だけしか適用を受けられません。例えば、固定金利と変動金利に分けて別々にローンを組む方もおられますが(2のケースに相当)、通常は一つのローン契約を2人で返済していく連帯債務方式(3のケース)が一般的です。


 夫婦で不動産を購入する場合、どんなに仲の良いご夫婦と言えども高額資産を共同で保有することになりますから、所有権登記の持分比率に関しましては、実質の出資額および返済額に合わせて設定してください(同額出資の場合の持分は、2分の1ずつ)。実態に合わない持分で登記した場合、万が一、離婚などで清算する際に贈与税の対象となります。つまり、リスク管理が一番の節税対策なのです。


[ 2012/10/4 掲載]

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住宅ねっと相談室カウンセラー 税理士 松下 明夫

住宅を考えることによって、生きるということやコミュニティーを考えていきたいと思います。


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