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住宅ねっと相談室 あらかると

住宅に関係する税金やローンの疑問・トラブルなど、読者から寄せられた相談に建築士やFP、弁護士ら専門家が回答します(この連載は終了、新たな質問の受け付けも終了しました)

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QUESTION

共有名義マンションのローン借り換え

(東京都 40歳代 会社員 男性 )

 私と妻の共有名義で買ったマンションの住宅ローンについて、借り換えを検討しています。


 マンションの共有比率は私が6分の5で妻が6分の1。妻と合算で借りた金利4.0%の住宅ローンが約2800万円(夫2300万円、妻500万円)残っています。借り換えを検討している金融機関では、借入期間23年で金利1.9%(当初10年)です。


 これまで共有比率にかかわらず私がすべて返済しており、借り換え後の残額も私がすべて返済する予定です。マンションの所有権を私1人に変更してから、借り換えた方がよいでしょうか?


ANSWER

名義はそのままでも良いのでは

(住宅ねっと相談室カウンセラー 宅地建物取引業 茂松 東律 )

 奥様との合計ローン残高が2800万円の場合、金利1.9%・期間23年で借り換えすると月々の返済は元利均等払いで約12万5300円、返済総額は約3458万円になります。現在の金利4%のまま24年間払い続けたとすると、月々の返済は約15万1400円、返済総額は約4360万円です。借り換え手数料などはかかりますが、借り換えによる経済的効果は相当大きいですね。


 ご質問の所有権を変更すべきかどうかについてですが、所有権をご主人に集約して、ご主人1人を債務者とする場合、奥様の持ち分6分の1をご主人に贈与するか、売ることになります。贈与税や売買代金、不動産取得税などの対象となり、住宅ローン対策のことだけを考えると、あまり意味がないと思われます。


 そこで、現在の持ち分のままご主人だけが債務者となり返済しておく方法としては、2つ考えられます。


(1)ご主人と奥様がそれぞれ現在の借入残高と同額を借り入れる。それぞれが負担分を返済することになります。
(2)ご主人さまおひとりで全額を借り入れる場合でも、所有権の持ち分は変更せず、奥様を連帯保証人、もしくは連帯債務者として借り入れる。


 以上のことを頭に入れて、金融機関に具体的に相談してください。なお、借り換える金融機関を選ぶ際には、金利だけでなく金融機関が提示してくる借り換え条件も比較してください。


[ 2014/10/16 掲載]

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住宅ねっと相談室カウンセラー 宅地建物取引業 茂松 東律

賃貸から売買まで不動産取引全般の仕事をしています。最近は競売物件の相談も増えてきました。さまざまな問題解決のヒントを一緒に考えていきましょう。


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