年末になると、この１年を振り返る特番あるいは特集がテレビや新聞などで企画される。

　また12月12日の「漢字の日」には、“今年の漢字”が京都・清水寺で発表される。一字で、その年の世相を表すというもので、昨年は“新”、一昨年は“変”だったそうだ。

　“だったそうだ”と記したが、世相なり時世は川の流れのようなもので、年を越せば忘れてしまうものである。この“今年の漢字”、公募の中から最も数の多い一字が選ばれるという。2010年の“今年の漢字”、どんな一字が選ばれるか、今のご時世を反映する一つの指標として注目したい。

　年末まで３カ月余りあるが、「住宅ローン成功術」的に一字を決めると、“混”（入り乱れる、まじる）ということになるのではないだろうか。熟語としては“混沌（こんとん）”“混迷”“混在”“混合”などが当てはまる。それらの熟語も含めて、なぜ“混”なのかを考えてみよう。

●住宅の取得にかかわる“今のご時世”、なぜ“混”なの？

　住宅を取得（購入・建築）する上で決め手となる大きな要素は、'不動産市場・市況の動き''住宅ローンの利用のしやすさ'、そして取得する側（消費者）の'経済力・家計力'の３つが挙げられる。この３大要素、時として変化する。

　例えば、今から20年ほど前のバブル景気のころは、

（イ）'不動産市場・市況の動き'については、はじけるほどの活況状態で、物件価格はうなぎ登りに急上昇。

（ロ）'住宅ローンの利用のしやすさ'では、金余り現象で多額の借り入れが比較的容易だが、半面、かなりの高金利。

（ハ）取得する側の'経済力・家計力'に関して、右肩上がりの収入増で、物価上昇もさほど気にならずに高額商品を購入・消費、といった浮かれ状態。

　これらを一言で“混ぜて”いえば、“狂ったほどの金巡りの良い状態”で、“住宅転がしあるいは住宅すごろく”といった言葉も使われたぐらい。要するに、本来は生活の拠点としての住宅で、資産としての価値に重きが置かれた時代だったといえる。

　やがて90年代に入ると、バブルが崩壊。株の下落、地価および住宅価格の下落が始まった。バブル景気が異常だったとすれば、“今”の'不動産市場・市況の動き'は、正常だということかもしれない。

　20年前の状況と比べる意味で、“今のご時世”を前述の３つの要素からチェックすると、

（イ）'不動産市場・市況の動き'は、どちらかといえば低迷期の状態。物件価格についてはやや低めの安定状態。

（ロ）'住宅ローンの利用のしやすさ'については、貸し出しに対する審査も慎重。金利についてはかなりの低金利が持続。

（ハ）'経済力・家計力'の方はどうか。年収の伸びはあまり期待できないが、収入が安定していれば家計のやりくりもそう苦にならないといったところ。ただし、職業や勤務先の状況などによって収入面での格差が広がりつつある。併せて、若年層の就職難と30代未婚層の増大が深刻化。

　上記の（イ）と（ロ）は、いわば社会の状況を反映したものであり、（ハ）は個人あるいは個々の家庭の状況を映し出しているようなものである。“今のご時世・状況”が、なぜ“混”なのかを、（イ）（ロ）（ハ）を縦軸に、住宅の取得と住宅ローンの利用・返済計画を横軸にしながら考えてみよう。

［“今のご時世”を反映する住宅のありさま・３態］ 写真左：電線の地中化によって電柱のない景観をつくりだし、美観的にも優れた分譲地に建築中の新築物件。合理的な建築工法でエコ住宅に対応する仕様などの条件を備える。最新の省エネ・便利設備も搭載される予定。分譲住宅として販売される。 写真中：“今のご時世”、住宅エコポイントも大きな注目点。新築はもちろんのこと、リフォーム工事で住宅エコポイント制度を利用するケースも多い。事例は、かなり大掛かりなリフォーム工事で間仕切り壁の変更なども想定。むろん、エコポイントの適用条件である省エネ・断熱化にも対応している。 写真右：主のいない荒れた住宅。これも“今のご時世”を反映する事例といえる。住宅ローンの破綻、あるいは未解決の相続問題など、どんなことが原因で荒れた状態になったか定かでないが、隣家の状態から見ると、築10年から15年ほどたった住宅だと想像できる。人が住んでこそ住まいといえるが、人が住まなければ荒れ放題の廃虚となる。長期のローン返済に励みながら、末永く住める状態に維持・管理することも大切。

　ここでは、昨年から今年にかけて掲載した“今のご時世”にかかわる住宅取得のお得度ポイントを、ワンポイント風におさらいしてみよう。

〈チェック１：本年中の入居なら、一般の住宅で最大控除額500万円が適用の「住宅ローン控除」〉

　住宅の取得にかかわる最大級のお得度は、なんといっても「住宅ローン控除」。この控除制度は、10年間にわたって所得税と住民税の一部が控除されるというもの。一般住宅の控除率は１％で、仮にローン残高の上限が5000万円であれば10年間にわたって控除され、金額にすると最高控除額は500万円になる。〈チェック４〉の長期優良住宅優遇制度を利用した住宅なら控除率は1.2％で、10年間の最大控除額は600万円にもなる。（詳しくは、当サイトの「資金と税金のイロハ（2010年度版）」の「Ｑ46」～「Ｑ48」参照）

〈チェック２：金利引き下げ幅が0.3％から1.0％に拡大の【フラット35】Ｓ〉

　今年の２月15日から、【フラッ35】Ｓの当初10年間の金利が0.3％から1.0％に引き下げられた。固定金利での引き下げ幅の拡大は、かなり大きなお得度アップと言える。

　例えば借入金額3000万円、35年返済だとすると、今年の場合（当初10年間：－1.0％）では、利息分が約1500万円。来年以降では、当初10年間が－0.3％の優遇で、利息分は1744万円ほどになる。引き下げ幅0.7％の差は金額にして244万円の差となる。

　なお、適用期限は今年の12月30日までの申し込み分とされているが、延長される動きもある。ただし、国の予算が絡む話なので、詳しいことはまだ決まっていない。（住宅ローンの賢い活用法第15回・16回参照）

〈チェック３：30万円相当分のポイントが、“今”ならもらえる住宅エコポイント制度〉

　国が定めた省エネ基準を満たす住宅を取得（購入・建築）すると、“今”なら30万円相当分の住宅エコポイントがもらえる。その“今”は、2011年６月30日申請分までになっている。なお、新築一戸建ての場合、2010年12月31日までに着工することが条件となっている。

　これも「エコカー補助金」と同様に予算を消化すれば申請の締め切りが早まることもある。ただしこれも、【フラッ35】Ｓの1.0％の引き下げ幅拡大と同様に申請期限を延長する動きがある。いずれにしても、対象となる住宅の取得が決まれば、早めに申請しておくことがポイント。（詳しくは、住宅ローンの賢い活用法第３回・第11回の緊急特別版・第17回参照）

〈チェック４：さまざまな税金面でお得度がアップする長期優良住宅優遇制度〉

　末永く住めるように丈夫で省エネ性の高い家づくりを進め、加えて将来的に間取りの変更を容易にできるように考えられた住宅を「長期優良住宅」という。こういった住宅を取得すると、主として税金面でさまざまな優遇措置が受けられる。

　最も大きいのが、〈チェック１〉で紹介した「住宅ローン控除」。そのほか、登録免許税や不動産取得税、固定資産税などで、一般住宅よりも優遇された減税措置が受けられる。

　また、この住宅を【フラッ35】を利用して取得した場合、当初10年間の1.0％引き下げに加えて11年目以降20年目まで0.3％の引き下げが可能な【フラッ35】Ｓ（20年金利引き下げタイプ）を利用することができる。長期優良住宅優遇制度については、昨年の「こんなときどうする！」の第12回（６月26日掲載）および第22回（11月27日掲載）で詳しく紹介。

　住宅の取得とかかわる“今のご時世”の３つの要素のうち、「不動産市場・市況の動き」と「住宅ローン利用のしやすさ」は、いわば社会状況を反映させたものといえる。これに対して、「家庭の経済力・家計力」は住宅の取得を目指す、あるいは取得した各家庭の対応の仕方で決まるものである。

　次回では、“今のご時世”において、家庭なり個人がどのように処すれば良いかを考えてみることにしよう。

[2010/9/24]