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今、注目の新築マンション

湾岸エリア

湾岸エリアの新築マンション動向

限られつつある分譲マンションの適地

東京都心の湾岸エリアで分譲マンションが建ち並ぶ地域といえば、有明、豊洲、東雲、辰巳の各地区が中心です。まず、以下の地図をご覧ください。これは、都市計画法による用途地域のうち、中高層分譲マンションに適した用途地域が指定されている場所を緑色で示したものです。

東京都江東区豊洲周辺の地図

湾岸エリアでは国道357号の北側一帯、そして月島周辺が緑色となっています。近年、超高層タワーマンションが林立するのは、このエリアであることがわかります。

このように「タワーマンションの適地」を湾岸エリアで見てみると、緑色の地域内はすでにタワーマンションが建ち並んでいるか、住居系の用途地域といいつつも公園や緑地として利用されています。たとえば、辰巳地区の東側は「辰巳の森海浜公園」、有明地区では「有明テニスの森公園」といった具合です。公園などは主に自治体が管理している公共施設ですから、基本的にマンションは建ちません。

タワーマンションを建設するためには、大規模な土地と大きな容積率が必要となります。加えて居住者の眺望や景観、あるいは日照などが確保されなければなりません。これらを十分に満たすのが緑色の地域なのです。

このような住居系の土地が少なくなってくると、商業地域などに建設される場合も多く見られます。ただ、商業地域では緑色の住居系の用途地域と異なり、日照や建物の配置に関する規制が住居系よりも緩和されます。

低層階でも十分な日照とゆったりした敷地を確保できる新たなタワーマンションの適地は、湾岸エリアでも徐々に限定されつつあるといえるでしょう。

横浜エリアも要チェック

品川以南のエリアは、羽田空港を中心に流通業務地域や工業地域が湾岸部に広がっているため、東京都心部と同じようなマンション開発は難しい地域です。

一方で、横浜市では「みなとみらい21地区」周辺、馬車道駅至近の地区において、大規模再開発事業が進められています。それが三井不動産レジデンシャルと丸紅が開発する「超高層ミクストユースタワー(仮称・馬車道駅直結 横浜北仲タワープロジェクト)」です。2020年2月竣工予定の地上58階建てで、分譲住宅のほか、宿泊施設、商業施設、文化施設などからなる複合施設として計画されています。分譲マンションとしては総戸数が1100戸を超える大規模タワーであり、発表資料によると1993年以降横浜市内で販売された分譲マンションでは最高層・最大戸数とのこと。

東京オリンピックが開催されるまでに完成されるとなれば、希少性の高い横浜エリアでは注目のタワーマンションであり、今後の販売計画に関心が高まります。

都心に近い限定された地域であるメリット

都心湾岸エリアにおいても、まだまだ新たなマンションが建てられています。一方で、築浅のタワーマンションの中古物件も多数売却に出されています。このエリアの最大の強みは「景観」と「都心への近さ」です。品川から東京駅方面のオフィスビル群やレインボーブリッジを中心とした東京湾、晴れた日には富士山もはっきりと見える展望は、他のエリアでは手に入れることのできない空間です。

勤務地が東京23区内であれば通勤が1時間以内でほぼカバーできる立地は、1日を有効に利用することができる点でも大きな魅力です。

また、2020年の東京五輪に向けて様々な施設の建設が予定されています。競技会場に歩いていける立地も追い風となり、今後もしばらくは根強い人気が継続するエリアといえるでしょう。

コラム執筆者:
一般財団法人 日本不動産研究所 幸田 仁さん

1995年一般財団法人 日本不動産研究所に入所

不動産鑑定・評価、調査研究業務で培った豊富な実績から 不動産コンサルティング・アナリストとして活躍中。

  • DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)

    DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)

    所在地:東京都中央区晴海三丁目

    交通:都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分 ほか

    入居時期:即入居可(諸手続終了次第入居可(一部住戸は入...

    専有面積:55.77㎡~100.01㎡

    注目
    【住友不動産のマンション】世界へ挑む、東京。銀座約2.2km圏※・中央区晴海に、地上52階建てで誕生する免震ツインタワー。 ※「銀座約2.2km圏」は現地から銀座四丁...
    DEUX TOURS(ドゥ・トゥール) 資料請求
  • 勝どきザ・リバーフロント

    勝どきザ・リバーフロント

    所在地:東京都中央区勝どき5丁目

    交通:都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩7分

    入居時期:2017年04月中旬予定

    専有面積:30.38㎡~76.73㎡

    注目
    「勝どき」駅徒歩7分。全18邸、緑に寄り添うリバーフロントレジデンス。
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  • パークタワー晴海

    パークタワー晴海

    所在地:東京都中央区晴海2丁目

    交通:東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12... ほか

    入居時期:2019年09月下旬予定

    専有面積:42.53㎡~121.16㎡

    注目
    銀座2.5km圏。月島・勝どき・豊洲駅3駅利用可能。銀座まで直通4分。超高層タワーレジデンス誕生。専有面積40㎡~120㎡台、天井高さ2.6mを確保した多彩なプラン...
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  • シティハウス月島駅前レジデンスコート

    シティハウス月島駅前レジデンスコート

    所在地:東京都中央区月島二丁目

    交通:東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩1分 ほか

    入居時期:即入居可(諸手続終了次第入居可)

    専有面積:55.11㎡~66.31㎡

    注目
    【住友不動産のマンション】地下鉄2路線が徒歩1分で利用可能。(東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅)中央区アドレス、「銀座」・「東京」・「日本橋」が生活圏。都心主...
    シティハウス月島駅前レジデンスコート 資料請求
  • パークシティ中央湊 ザ タワー

    パークシティ中央湊 ザ タワー

    所在地:東京都中央区湊2丁目

    交通:東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6... ほか

    入居時期:2018年02月下旬予定

    専有面積:56.74㎡~115.78㎡

    注目
    中央区内陸エリアの住・商一体大規模再開発プロジェクト 銀座エリア徒歩11分、東京駅徒歩20分の都心立地 都心リバーフロント立地 36階建て・総戸数416戸 免震構造大規...
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  • クラッシィハウス芝浦

    クラッシィハウス芝浦

    所在地:東京都港区芝浦四丁目

    交通:山手線 「田町」駅 徒歩9分 (約71... ほか

    入居時期:2017年04月上旬予定

    専有面積:77.24㎡

    注目
    港区アドレス。「品川・田町」再開発エリア×JR山手線「田町」駅徒歩9分。「芝浦小学校」徒歩6分(約420m)。2駅4路線利用可能の全123邸、プライベートレジデンス誕生...
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  • パークコート浜離宮 ザ タワー

    パークコート浜離宮 ザ タワー

    所在地:東京都港区浜松町1丁目

    交通:山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 ほか

    入居時期:2019年09月下旬予定

    専有面積:42.36㎡~119.16㎡

    注目
    この地に、日本の上質を。JR山手線「浜松町駅」徒歩5分の地に、浜離宮恩賜庭園を望む。三井不動産レジデンシャルの再開発(※)タワーマンション、「パークコート浜離宮 ザ タ...
    パークコート浜離宮 ザ タワー 資料請求
  • クレヴィア豊洲

    クレヴィア豊洲

    所在地:東京都江東区東雲1丁目

    交通:東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11... ほか

    入居時期:2017年04月上旬予定

    専有面積:56.37㎡~71.36㎡

    注目
    3LDK5,300万円台~  「銀座一丁目」へ6分、有楽町線「豊洲」駅に誕生。イオン東雲SCが目の前。公園・ららぽーとなど生活利便施設が集まる「豊洲」エリアを住みこなす...
    クレヴィア豊洲 資料請求
  • (仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト

    (仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト

    所在地:東京都江東区有明二丁目

    交通:東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場... ほか

    入居時期:2020年02月下旬予定(※ご家族に江東区立...

    専有面積:38.20㎡~118.36㎡

    注目
    【住友不動産のマンション】住宅・商業一体複合開発。全1,539邸の超高層大規模免震タワー。
    (仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト 資料請求
  • パークホームズ豊洲ザ レジデンス

    パークホームズ豊洲ザ レジデンス

    所在地:東京都江東区豊洲5丁目

    交通:東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 ほか

    入居時期:2017年04月上旬予定

    専有面積:81.27㎡~86.68㎡

    注目
    「豊洲」駅徒歩5分、総戸数690戸の大規模レジデンス誕生。「昭和大学江東豊洲病院」徒歩1分、「豊洲西小学校」徒歩1分。免震構造に加え、一括受電・ガス共用空調などを採用。...
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